부동산 이야기

글쓴이
예린아빠
등록일
2019-11-07 03:20
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13건
최근  서울 강남을  중심으로  부동산 시장이  요동치자  정부가  다시  "분양가 상한제"라는  이름도
생소한  규제책을 내놨습니다.
물론 시장에서는  "택도 없는 정책" 이라는  전망이  중론입니다.
도대체  왜  이리  부동산에  관해서는  정부 정책(목표)와  현실이  다르게  나타날까요?
많은  사람들은  "이쯤  되면은  이건  정책 실패가  아니라  어떤  의도가 있는것" 이  음모론  까지  나오는  형국입니다.

부동산은  다른 상품과는 다른  특징이 있습니다.
이름에서  보이듯이  부동산 이기  때문입니다.
거기서  "지대"가  발생합니다.

페라리는  어디서나 동일한 가격에  팔리지만은
동일 평수  아파트도  같은  대한민국에서  수십배의  가격 차이가 납니다.
그럼  거기에  어떤  문제가 있을까요?
아무런  문제가  없습니다.
거기에  문제가  있다고  판단한다면은  토지를  국유화  해야  합니다.
즉  현재  부동산 시장의  가격 결정  구조는 
수요 공급이라는  시장 논리와
건축허가와  세금이라는  국가의  영역이 결합된  형태입니다.
특히  중요한  것은  전자의  경우  수급에  가격이  극히  비탄력적  이라는 것입니다.
즉  서울  강남에  수요가  몰리는 것은  가격이  싸서도  아니고
가격이  비싸다고  수요가  주는것도  아니라는 것입니다.
즉  (인구)수요공급이 주택 시장  밖에서  다른  요인으로 결정된 다는 것입니다.
그럼  답은  나와 있습니다.
정부가 특정지역의  부동산  가격을  낮출려고  한다면은  인구 유발  요인을  줄이면은 됩니다.

다시  본래  정부의  역할인  허가와  세금에  관해서  말해보자면은...
이것은  시장  참가자 들에게  투명 하고도  예측 가능하게  시행되어야  합니다.
어제까지  같은  조건으로  건축허가를  해줬는데
갑짜기  조건을 바꾸거나  허가를  거부 한다던지
거래시나  보유시  세금을  갑짜기  변경하거나  변경할수도  있다고  협박을  한다면은
시장이  도박판으로  바뀌게  됩니다.

주택이  코스닥  잡주도 아닌데 정부 정책이 예측가능 하지 않다 면은 거기서  필연적으로 발생하는
승자와 패자  어느  누구도  시장이 국가가  공정하다고  생각하지  않을 것입니다.

다시  처음으로  돌아가서
왜  이정부의  부동산  정책은  (의도하건  아니건) 실패를  하는가요?
그건  부동산  시장의  가격 결정 과정과는  거의  아무런  관계가  없는  허가와  세금으로
가격을  결정 할려고 하기 때문입니다.

1...부동산  시장은  부동산  가격(만)으로  수급이  결정되는  시장이  아닙니다.
2...시장  가격이  요동친다고  허가와  세금으로  잡을수  있다는  생각은  하나의  이데올로기 일뿐입니다.  거기에는  한국사회에  퍼져있는  부동산에서  발생한  극히  불균형적인  손익에  관한  불만이
자리잡고 있습니다.
3...결론은  부동산  가격을  올리거나  낮출려면은  인구변동을  바꾸워야  하며
    그것이  아닌  부동산의  급등(락)으로  고통받는  국민에게  국가가  지원을  하는 것이라면은
    거기에  맞는 핀셋 정책을  펴야  합니다.
4...지금과 같은  부동산  규제책은  시장  참가자들에게는  불확실성에  의한  극도의  혼란만 줘서
  시장을  도박판으로  만들 뿐이고  결국  단기간 거래위축과  폭등을  반복할  뿐입니다.

  • 늘그대로 ()

    1. 실패라고 단정지을 수는 없다는 생각입니다. 목적을 이루지 못하는 것이 실패인데, 원래의 목표가 무엇인지, 얼마나 달성했는지 측정할 수 있나요? 모든 정책이 100%달성하는 것은 아니죠.
    2. 부동산은 원래 장기적으로 효과가 나오는 시장입니다. 5년보다 짧은 기한 내에 가시적인 효과를 보려고 하면 당연히 무리가 따르겠죠.

    글의 내용이 너무 광범위한 것 같은데, 분양제 상한제가 이 글의 주제라면 그 것에만 집중해서 그게 무엇이고 목적이 무엇이고, 왜 문제라고 생각하는 지를 서술하는 것이 맞는 것 같습니다.

  • 늘그대로 ()

    저는 요새 신림동, 창신동, 역삼동에서 도새재생운동을 하고 있는 김경민 교수의 식견과 방법론에 공감하고 있습니다. 한번 찾아서 읽어보시기 권합니다.

  • 돌아온백수 ()

    서울의 부동산은 미스터리의 영역으로 넘어가는 군요.

    희안한 것은 주위의 몇몇 자수성가한 부자들은 부동산 투자를 하지 않더군요. 다주택에 걸린다고 있는 집도 팔던데....

    서울의 아파트를 팔아서 투자이민을 가는게, 교육 환경 등등 많은 문제를 해결하는 방법이기도 하구요.

    거래량이 큰폭으로 줄었는데도, 가격이 오른다고 아우성인것도 참 이해하기 어려운 일이고...

  • 예린아빠 ()

    문재인 정부  부동산  정책의  목표가  뭘까요?
    저 역시 궁금합니다.

    제가  대학 갈때에는  서울대 공대가  연대 의대보다  인기가  좋았던 걸로  기억합니다.
    지금은  아니죠?

    과거  노태우때  신도시  만들때에  분당과  일산은  같은 가격이였습니다.
    직장이 강북인  사람들은  일산으로  많이  갔죠.
    지금 두 도시가  같지는 않죠?

    누가 더 억울 할까요?
    아니  누가 더  자신의  억울함을  현실사회에서  표출할수 있을까요?

    늙다리  서울대  공대생의  자기 자랑은  그저  누구나  하는 푸념이지만은
    일산에  살고있는  주민의  억울함은  정치적  동인이 됩니다.

    주식시장이  장기간  침체하면서...
    자산증식 수단이  현실적으로 부동산 밖에는  없어 보이는 상황에서
    최근에는  젊은  친구들이  돈벌  욕심으로  부동산 투자를 많이들  한다고  합니다.

    거기에  성공한  친구들은  자신의  운과  실력을  자랑하겠지만은
    나머지 들은  웬지모를  누구에게  향한 것인진 모르겠지만  엄청난  분노가  있겠지요.
    그것  역시  지금  한국에선  정치적  재료가 되겠죠.

    이정부의  부동산정책은  두가지 이데올로기를  가집니다.
    하나는  집산 사람은  손해를 보게  될 것이다.
    다른  하나는  집을 사서  돈벌  기회를 주겠다란 것입니다.
    그이데올로기의  종합판이  분양가 상한제라고 봅니다.
    ................................................
    젊은  친구들은  투자이민도  많이  생각하나 봅니다.
    그들이  아파트를 팔아서  수십(?)억의  자금을  가진다면은...
    해외가  아니라....제주도를 가겠죠.

  • 늘그대로 ()

    분양가상한제에만 집중해서 얘기하고자 합니다. 아마도 시장수요보다 낮은 가격으로 분양을 하게 되면, 분양을 받은 사람에게 주어지는 로토가 될 것이라는 점을 우려하시는 것으로 파악됩니다. 상한제라고 해서 이익을 보장안하는 것은 아니고, 시장물가 상승율에 근거해서 그 상승율을 조정하는.

    근데, 실제 분양가 상한제를 확대하게 되면 대상이 되는 것이 무엇일까요? 제가 알기로는 공공으로 공급되는 아파트는 이미 상한제 대상이고 (그래서 로토의 측면이 있죠) 민간주택으로 상한제를 확대한다는 얘기는 재건축아파트가 주요 대상이 될 것이라고 합니다. 그래서 재건축을 억제하고자 하는 정책이다...

    현재는 재건축하려는 아파트를 안전진단 같은 것으로 억제하고 있는데, 재건축해도 그 것으로 돈벌기는 힘들게 만들어서 아파트 값 상승을 조금 늦추려는 정책으로 이해하고 있습니다.

    재건축과 관계있는 사람들 제외하고 다른 사람들에게는 관계가 없는 정책아닌가요?

  • 시나브로 ()

    왜 기를 쓰고 강남 8학군에 가려고 할까요?
    각종 정책을 담당하는 사람들이 거기에 살기 때문입니다.
    동창인 자녀들을 핑계로 부모가 만나서 불로소득을 가져다 줄 귀한 정보를 얻어보겠다는 심산이지요.
    그들끼리 모여살면서 친분을 다지는 것은 좋은데, 전국의 부동산 시세를 좌지우지할 모의를 하는 것까지는 정부가 허용하지 않겠다는 의지 같습니다.

    부동산이 주거목적외에 생산에 기여하는 바가 작기 때문에 지나치게 부동산에 자금이 몰리는 것은 바람직하지 않습니다.
    그렇다고 갑자기 가격이 폭락하면 대출비중이 높은 상황이라 여러가지 심각한 충격이 발생됩니다.
    우선 은행이 부실화되면서 예금인출이 많아지게 될테고, 은행은 지급준비율을 맞추기 위해 기업대출을 회수할 수밖에 없을 겁니다.
    결국은 대규모 기업부도사태로 이어져 실업률이 크게 높아지는 대재앙이 닥치게 됩니다.

    수요공급  측면에서 보면 현재 주택보급율이 100%를 약간 웃도는 정도입니다.
    인구가 줄어드는 시점에서 폭락이 예견될 것처럼 보이지만, 사실 가구당 인구수가 줄어들고 있기 때문에 당장은 염려하지 않아도 됩니다.
    가구당 인구수을 보면 일본이 2.3명 정도이고 한국이 2.6명 정도입니다.
    일본은 1인가구가 32.7%이고 한국은 27.2%입니다.
    아직은 주택이 늘어날 여지가 좀 더 있다고 보여집니다.
    그렇지만 일본의 부동산 하락이 시작된 시점이 20년전이기 때문에 한국도 대비를 미룰 수 없는 시점이 됐습니다.

    강남에서 부동산 담합으로 가격을 끌어올리는 반칙은 규제하고, 지방분산책을 확대해서 상대적으로 차별받고 있는 지방의 주택가격을 보호하는 정책이 올바른 정책입니다.
    지방거점도시를 확대해서 그 주변의 개발을 유도하는 정책이 그 일환인데 시의 적절한 조치로 보여집니다.

  • 예린아빠 ()

    국가가  개인의  건축행위에  "허가"라는 방식으로  개입하는  이유가 뭘까요?
    하나는  당사자 자신에게  좋기 때문입니다.
    기준에  맞게  튼튼하게  지으란  것이고...
    다른  하나는  남에게 피해를  주지  말라는 것입니다.
    용적률  층고  세대수  등등이  다  당사자 맘대로  할수 없는 것들입니다.
    그럼  이번  분양가 상한제는 뭔가요?
    세대수 증가의  (허가)조건으로  가격제한을  걸은것입니다.
    이것이  정당한  법집행 이라고 할수 있을까요?

    이것이  정당한  법집행이라고 한다면은  그 원칙은  신규 주택 거래  만이  아니라 재고 주택 거래에도  적용되는것이  올바를 것입니다.

    되풀이 해서 말씀 드리지만  부동산  가격은  지대에서 나오는 것이기에
    원칙적으론  지대 발생의  원인을  제거해야  합니다.
    도시가  슬럼화  공동화 되면은  집값 오를 걱정은  절대로  없습니다.
    사람이  살수없는데  뭔  집값 타령일가요?

    그럼  거꾸로  집을  막  때려  지으면은  가격이  내려갈까요?
    그럴수도  아닐수도  있겠죠.
    다만  중요한  것은  때려지어서  비싸게  팔 자신이  있다는 사람을  굳이  막을 필요는 없다는 것입니다.
    그가  스스로 판단한  것인데  비싸게  팔면은  거래가  성공해서 좋고
    안팔려서  반값으로  땡 처리를 했다면은  그것  역시  그 자체로  부동산  폭등을  잠재워서
    좋은 일이겠죠.
    사실  작금의  부동산  시장의  문제는  미래 가치에  대한  일종의 " 장기채권" 같은  상품으로
    시장에서 거래가 된다는 것입니다.
    "재건축..재개발만 되면은"이란  기대 하에서  기대 수익을  계산하면서  역으로 현재 가치가
    시장에서  거래되는 상황입니다.
    그것이  나쁘다는 것이  아니라...너무나도  불투명  하다는 것이  문제라는 것입니다.
    그리고  대부분은  경험칙상....버티면은  승리한다란  확신이  있기에
    그어떤 정부 조치도  대부분  시장에서  먹히지 않는 것이겠죠.

  • 돌아온백수 ()

    건설족의 나라, 대한민국이다 보니, 주변에 시공이나 시행하는 업자 한둘은 알고 지내게 되죠. 그 분들에게 분양가가 얼마가 적당한지 물어보십시오. 금을 발라서 짓는 그런 경우를 제외하고, 있어보이게 짓는데 얼마나 드는지 물어보시면, 크게 차이가 나는 금액은 나오지 않을겁니다. 요즘은 여러가지 규제 때문에, 실시설계가 나오는 과정에서 원가가 계산되어서 나옵니다. 컴퓨터의 도움도 큽니다만.

    나머지는 땅값, 그리고 인프라 비용인데, 이게 한국이 다른 선진국과 특이한 면이 있습니다. 지방정부가 끼어들 여지가 너무 크죠. 다른 선진국은 작은 정부를 지향하기도 하고, 수익자 부담 원칙이 철저하니까, 인프라 비용은 거의 수혜자가 부담하게 됩니다. 한국은 정부가 도로 넣어주고, 지하철도 지나가고, 트램이 지나간다는 얘기까지 나오고, 버스 노선이니 뭐니... 그러다 보니, 미스테리 영역으로 넘어가게 되죠.

    미국의 경우에는 같은 지역이라고 해도, 오래된 주택은 가격이 쌉니다. 재건축을 하게 되면, 추가되는 인프라는 수익자가 부담하게 되니, 위치가 좋다고 더 좋은 가격을 받는 것도 제한적일 수 밖에 없죠. 한국은 인프라를 세금으로 나누어 부담하니까, 위치가 곧 가격이 되는 일이 벌어지죠.

    역세권이라고 불리는 경우를 보더라도, 세금으로 만든 인프라때문에 누군가 이익을 본다면, 세금으로 회수하는게 당연합니다. 그게 안되는게 한국이고요.

    하여간, 답 안나오는 문제입니다. 사회간접자본 이라고 부르기는 하지만, 이게 로또 번호를 조작하는 것과 다를바 없어보이니... 자본주의 인척 할뿐, 지주들의 나라.....

  • 지나가다 ()

    아직도 이 정권 이야기를 믿는 분이 있다니

    조국의 학종 비리를 언급하니 학종을 없애기는 커녕 학종의 공정성을 강화하겠다는 개 소리를 터무니없이 늘어놓는 인간들인데

    입시 70%를 학종합격 구조로 만들어놓고 그 학종합격 구조의 비리가 들어나니까 70%를 줄이기는 커녕 70% 학종의 공정성을 강화하겠다는 미 친 개 소리를 늘어놓으니

    70% 학종의 공정성을 강화할만한 능력도 자질도 안되는 것들이
    그걸 강화하기 위해 그럼, 거기에 쏟아부어야 할 피같은 국민 세금은 지금보다 100배는 더 필요한데

    썩어빠진 교육부와 교육기관들, 교사들의 부패는 그대로 두고 ㅋㅋ

    공정하게 세밀하게 능력을 구분하고 정성을 하다는 일이 얼마나 우습고 웃기게 보이면

    70% 학종의 공정성을 개선하겠다는 병 신 같은 말을 지껄이니.
    개판된 70% 학종을 개선하려면 쏟아부어야 할 돈이 또 수백조원인데.
    그돈을 다 지들끼리 헤처먹겠다는 말 밖에 안되는 걸

    지독히도 갖은 감언이설로 교묘하게 표현하는 이 썩은 놈들이

    부동산 정책을 개혁해서 국민의 주거안정을 꽤하겠다니...

    이들 가짜 좌파 사기꾼 진보들이
    결국 할 생각도 할 의지도 아무것도 없는 그저 매국노 반역자 악질 쓰레기들에 불과하다는 게
    이미 처절하게 드러났는데...

    기대를 가지다니... ㅋㅋ

  • 지나가다 ()

    심지어 부동산을 잡겠다는 정권에서
    정시를 늘리고 학종을 줄이면

    당연히 지역거점 명문 자사고나 외고같은 특목고들을 일정하게 놔둬야
    서울 집중이나 강남 8학군 부활을 제어하고 막게 되는데

    학종 비리, 입시비리를 없애려고 학종을 줄이라고 했더니,

    학종을 줄이는 척하면서, 지역 거점 명문고, 자사고, 외고, 특목고들을 다 없애버리니,

    학종비리, 입시비리를 마치 명문고, 자사고, 외고, 특목고들이 만든 것처럼 사기를 쳐대며

    70% 학종이 만들어낸 구조적 문제를
    지역 명문고, 자사고, 외고, 특목고들이 만든 것처럼 호도하며 사기를 쳐대며

    결국, 지역 자사고, 외고, 특목고를 다 없애서 결국 정시를 늘리는 척하며
    강남 8학군을 부활시키며 기득권과 강남부동산 가격 유지 정책을 펴니 ㅋㅋ

  • 늘그대로 ()

    세대수 증가의  (허가)조건으로  가격제한을  걸은것이라고 생각합니다. 정당한 법집행이니까 실행한다고 생각하고.
    논쟁의 대상은 필요한 조치인지, 어떤 효과가 있을지라고 생각합니다. 만일 자기 집 한 채를 헐고 더 좋은 집을 지어서 팔면 그런 행위는 이 제한에 걸리지 않습니다. 그런데, 자기 집을 가진 사람 여럿이 모여서 집을 헐고, 기존의 집보다 훨씬 많은 수의 집을 지어서 무지 비싼 값에 팔면 이 제한에 걸린다는 것이죠. 자본주의라고 해서 모든 가격이 자유인 것은 아니니까, 이런 경우 이런 가격제한이 합리적이냐가 문제의 요점이겠죠.
    사실 현재의 재건축분양이라는 행위는 본인이 직접 거주할 때를 제외하고는 본인소유의 집이 1.xx 채로 증가했다가, 판매하는 것이나 마찬가지이니까 그 것에 대한 양도소득세를 내는 것이 합리적이라고 생각합니다. (현재의 세법에 기준해 볼 때)

  • 늘그대로 ()

    한번 가정해 봅니다.
    10만원짜리 아파트가 100세대있는데, 주변 시세가 30만원이고, 모두가 10만원씩 내면 이 아파트를 부수고 새로 아파트를 지어서 30만원짜리 아파트를 가질 수 있다.
    1. 그냥 그대로 100세대를 짓는 경우: 원가 20만원이므로 나중에 팔 때 차액(30만-20만)에 대한 양도소득세를 내야 한다.
    2. 120세대를 짓는 경우: 전체 원가=주택원가(10만*100)+공사비(10만*120) 으로 20세대 추가건설비용으로 가구당 2만원의 추가 비용 부담해야 하는데, 20세대를 30만원에 팔아 이익금을 나눠가지면 6만원의 이익이 발생하여, 가구당 순수익 4만원(6만-2만)이 발생한다. 여기에 대한 세금은 어떤 명목으로 얼마를 거두어야 맞을까요?

    아니면 분양가격을 26만 조금 넘게 제한을 두는 것이 맞을까요?

  • 예린아빠 ()

    늘그대로님..
    당사자는 세대수를  늘리기를  원하는데  그것이  문제가 된다면은  그건  바로  주변에서 
    반대를 하기  때문이겠죠.
    그럼  어떻게  해야  하나요?

    세대수를  늘리는 것을  포기하던지
    다른 방식으로  대안을  만들어야  하겠죠.
    용적률이나  층고를 제한하던지
    땅의  일부를  공원용  등으로  기부 채납을  하던지  해서  주변 지주들의  동의를  구해야  하겠죠.

    추가 세대분의  분양가(가격)을  제한 하는것이  누구에게 도움을 주는 정책인가요?

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